Die Rechnung der Projektentwickler geht oftmals nicht mehr auf
In den Niedrigzinszeiten beiderseits des Atlantiks – im Dollarraum freilich weniger stark ausgeprägt als im Euroraum – sind die Ankaufsrenditen, in den USA Cap-Rates genannt, für Bestandsimmobilien stark gesunken. Gerade bei deutschen Wohnimmobilien ist es mitunter fraglich, einen Vervielfältiger von 40 oder noch mehr für eine Mietwohnung in München auf den Tisch zu legen, was einer Mietrendite von gerade mal 2,5 % entspricht. Aber das muss jeder Anleger selbst für sich entscheiden.
Die Gründe für die Renditeerosion an den Immobilienmärkten sind bekannt: die Liquiditätsschwemme an den Anlagemärkten, die zeitweise teils negativen Zinsen für Anleihen, Bankeinlagen etc. – und nicht zu vergessen die Einschätzung der Immobilie als Fels in der Brandung in unruhigeren Zeiten. Das ist auch alles richtig. Doch für viele Kapitalanleger – private wie professionelle – sind diese Renditen schlichtweg nicht mehr auskömmlich.
Projektentwicklungen waren lange Zeit der rentable Ausweg aus dem Renditetief
Viele Investoren sind deshalb von Bestandsinvestments auf Projektentwicklungen ausgewichen, wo noch einigermaßen ansehnliche Renditen zu erzielen waren. Die plausible Idee dahinter ist einfach, die Marge des Projektentwicklers (und damit auch sein Risiko) mit abzuschöpfen und so die Rentabilität zu erhöhen. Doch auch diese Rechnung geht jetzt nicht mehr auf. Der Grund sind die stark gestiegene Inflation und die nahezu explodierenden Baukosten. Das gilt nicht nur hierzulande, sondern auch in den USA.
Zwar hat die Federal Reserve wesentlich entschlossener auf die hohe Inflation reagiert als die noch immer entscheidungsschwache Europäische Zentralbank und die größte Leitzinserhöhung seit 22 Jahren angeschoben. Nachdem der Leitzins erst im März dieses Jahres um 25 Basispunkte angehoben wurde, legte die US-amerikanische Notenbank direkt nach und nahm eine weitere Erhöhung um 50 Punkte vor.1 Dieser Kurswechsel brachte tatsächlich auch einen leichten Rückgang der Inflation, jedoch ist diese mit 8,3 % im April immer noch auf einem extrem hohen Niveau.2
Die Baukosten jedoch sind mehr als proportional von der hohen Inflation betroffen. Die Preissteigerungen setzten auch bereits vor der großen Inflationswelle ab Spätsommer 2021 ein. Hierbei schlagen sich bereits seit Anfang 2021 zunehmende Lieferschwierigkeiten nieder,
auch in den USA. Der Nachrichtensender ABC berichtete bereits zu Beginn dieses Jahres vom größten Kostenanstieg bei Baumaterialien seit 50 Jahren.3 Demnach sind die Kosten für Beton, Holz, Stahl und Weiteres im Vergleich 2021 zu 2020 um 17,5 % teurer geworden (man beruft sich dabei auf offizielle Zahlen des U.S. Census Bureau).
Beim Personal wird es ebenfalls eng: Fachkräftemangel ist auch jenseits des Atlantiks ein allgegenwärtiges Thema. Bauverzögerungen sind an der Tagesordnung. Und der Kriegsausbruch in der Ukraine hat diese Situation jetzt nochmals verschärft. Eine Projektentwicklung im ursprünglich anvisierten Zeit- und Kostenrahmen fertigzustellen, ist inzwischen oftmals zu einem Ding der Unmöglichkeit geworden.
Die Folge: Die Rentabilitätsrechnung muss ganz neu aufgestellt werden – und wird den Investoren in vielen Fällen einen dicken Strich durch die Rechnung machen. Zumal höhere Zinsen jetzt auch andere Assetklassen wieder attraktiver machen und höhere Renditeerwartungen auch bei Immobilieninvestments implizieren.
Warum US Treuhand auf eine Bestandsimmobilie gesetzt hat
US Treuhand sieht sich mit der aktuellen Fondsimmobilie bei Washington, D.C., jedoch in seiner Strategie bestätigt: Wenn die Parameter stimmen, ist der Weg über Bestandsimmobilien der richtige. Dafür sprechen all die Vorteile, die der Anbieter mit dem frühzeitigen Erwerb der Fondsimmobilie „70 & 80 at Fairview“ in der Metropolregion von Washington, D.C., erreicht hat. Mit dem Bestandsobjekt wurde eine Immobilie zu einem Preis angekauft, der eine fast so hohe Rendite ermöglicht wie eine Projektentwicklung, dabei aber erst 2019 kernsaniert wurde. Das Objekt ist zudem bereits zu 99 % langfristig vermietet und generiert somit von Beginn an einen regelmäßigen Cashflow.
Auch die steigenden Finanzierungszinsen in den USA bereiten bei US Treuhand keine Kopfschmerzen, denn bei der Finanzierung konnte sich das Fondsmanagement die damals noch recht günstigen Konditionen langfristig sichern. Der niedrige Ankaufspreis von nur 14,6 Jahresnettomieten erlaubt es US Treuhand, mit dem Fonds UST XXV eine jährliche Auszahlung von 5,75 % ab 2023 an die Anleger zu leisten und damit sogar die eigene Ursprungsprognose um 1,25 Prozentpunkte nach 4,5 % für 2022 zu übertreffen.
Das Fazit lautet deshalb: Durch die Entscheidung, in eine Bestandsimmobilie zu investieren, verfügt das Portfolio über ein Class-A-Büroobjekt – vollständig saniert und modernisiert –, das aktuell keinerlei Renovierungs- oder Neubaukosten nach sich zieht. Das Objekt ist zu festen Konditionen aus 2020 finanziert sowie bezahlt und generiert regelmäßige, gut kalkulierbare Mieterträge. Eine so große Sicherheit ist in Zeiten wie diesen besonders wertvoll und mit einer Investition in Projektentwicklungen kaum zu erreichen.
Ihre Vorteile mit dem UST XXV
- Halbjährliche Auszahlungen: 4,5 % bzw. ab 2023 5,75 % p.a.
- Progn. Gesamtauszahlung: 204,1 %
- Zeichnung über SachwertSuperMarkt mit 5% Prämie
- Investition in den attraktiven US-Immobilienmarkt
- Investition in die Weltleitwährung US-Dollar
- Bequemer Steuerservice
UST XXV günstiger zeichnen
Diese attraktive Geldanlage erhalten Sie über SachwertSuperMarkt günstiger. Fordern Sie sich Ihr persönliches Konditionsangebot unverbindlich an oder nehmen Sie an der Prämienaktion teil!
Haben Sie noch Fragen? Kommen Sie gerne auf uns zu - entweder per E-Mail oder telefonisch unter 09371 - 94 867 16.
Ihr Team von FondsSuperMarkt & SachwertSuperMarkt
1 Kampf gegen hohe Inflation: US-Notenbank hebt Leitzins deutlich an | tagesschau.de
2 US inflation dips to 8.3% but stays close to 40-year high –as it happened | Business | The Guardian
3 Construction material prices spike drastically (abcactionnews.com)
