Plutos Vermögensverwaltung AG Bericht von Thomas Brand vom 13.01.2020

Immobilienfinanzierung Frankfurt:

Häuser & Wohnungen im Aufwind

Sie sind auf der Suche nach einem zuverlässigen Partner für die Immobilienfinanzierung von Haus oder Wohnung? Obwohl der Wohnungsmarkt auch in 2020 teurer geworden ist, bleibt Eigentum in Frankfurt dank günstiger Finanzierungen weiterhin attraktiv. Wir zeigen Ihnen die Möglichkeiten und Chancen rund um die Immobilienfinanzierung.

Die Immobilienpreise sind auch im Corona-Jahr 2020 weiter gestiegen. Im deutschlandweiten Vergleich belegt Frankfurt nach München den zweiten Platz unter den teuersten Städten für den Immobilienkauf. Da ist die Frage berechtigt, ob sich der Kauf von Wohnung oder Haus im Rhein-Main-Gebiet, Frankfurt und Hessen noch lohnt.

Wir geben Ihnen in diesem Artikel Einblicke in die Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung in Frankfurt und worauf Sie bei der Finanzierung von Haus und Wohnung jetzt achten sollten.

Ein teures Pflaster?

Wer eine Immobilie in Frankfurt erwerben möchte, muss dafür etwas tiefer in die Tasche greifen: Durchschnittlich etwa 6.500 Euro pro Quadratmeter kostet Wohneigentum hier. Im deutschlandweiten Vergleich liegt Frankfurt damit auf Platz drei, nach München mit 8.500 Euro und Stuttgart mit 7.500 Euro pro m2.

Dabei ist Immobilie nicht gleich Immobilie. Denn die Lage zählt! In guten und sehr guten Lagen sind die Preise besonders stark gestiegen. Auf dem Land sind Immobilienpreise dagegen noch günstiger: im Vergleich mit dem gesamten Bundesland Hessen sind die Frankfurter Immobilienpreise teilweise doppelt so hoch.

Setzt man die Immobilienpreise mit dem durchschnittlichen Einkommen ins Verhältnis, schafft es die Stadt am Main mittlerweile auch international auf Platz 5. Die Immobilienpreise sind in den letzten 10 Jahren schneller gewachsen als der Landesdurchschnitt, dafür dürfte auch die zunehmende Bedeutung als Finanzstandort in Konkurrenz mit GB gesorgt haben.

Immobilienpreise in Frankfurt stiegen auch im Corona-Jahr 2020

Die Preise für Eigentumswohnungen in Frankfurt sind trotz Corona auf ein neues Rekordniveau gestiegen. Im ersten Halbjahr sind nach Zahlen des „Gutachterausschusses für Immobilienwerte“ Eigentumswohnungen in Frankfurt im Durchschnitt für 5.690 Euro pro Quadratmeter verkauft worden. Im vergangenen Jahr waren es im Schnitt noch 5.300 Euro pro Quadratmeter.

Auf Jahressicht verteuerte sich ein Kauf einer 100 m2 großen Eigentumswohnung um fast 15 Prozent, für ein 100 m2-Haus musste man sogar 23 Prozent mehr hinblättern*.

Neubauten sind dabei mehr gefragt. Sie haben sich kräftig verteuert und sind für durchschnittlich 7.380 Euro, also etwa 14 Prozent über Durchschnitt, zu haben. Die Preise für Altbauten bis Baujahr 1950 sind dagegen im Schnitt um fast 12 Prozent gesunken.

Wohneigentum kaufen: Lieber eine Wohnung oder ein Haus?

Bei der Immobilienfinanzierung stellt sich grundsätzlich die Frage ob man eine Wohnung oder ein Haus kaufen sollte. Dabei ist deutschlandweit der Kauf einer Wohnung kostspieliger als der eines Hauses. 100 m2-Wohnungen in Frankfurt erzielten 2020 im Durchschnitt einen Verkaufserlös von 7.092 Euro – 100 m2. Häuser dagegen nur 6.265 Euro pro m2*.

Wer nach Wohneigentum Ausschau hält, kommt mit einem Haus also preislich besser weg. Der Preisunterschied dürfte wohl aber auch daran liegen, dass es in den teuren zentralen Lagen fast nur Wohnungen gibt und Häuser grundsätzlich in günstigeren peripheren Lagen angeboten werden.

Noch besser, wenn man bereit ist, außerhalb von Frankfurt zu wohnen. Die hessenweiten Hauspreise betragen gerade einmal halb so viel wie in der Großstadt.

Geldanlage: Kleine Wohnungen werfen mehr Rendite ab

Nicht nur die Immobilien- sondern auch die Mietpreise sind 2020 kräftig gestiegen, und zwar je nach Größe zwischen 8 und 11 Prozent bei Mietwohnungen und bis zu 11 Prozent bei Häusern*.

Wer eine Immobilie als Renditeobjekt erwerben möchte, sollte einen Blick auf kleine Wohnungen werfen. Hier ist die Mietpreisrendite, also das Verhältnis zwischen Kauf- und Mietpreis am besten.

Wie groß der Unterschied ist, wird an diesem Beispiel deutlich: Eine Frankfurter Wohnung mit 30 m2 wirft durchschnittlich eine Bruttorendite von 4,5 Prozent jährlich ab, eine 100 m2-Wohnung dagegen nur 2,7 Prozent. Oder andersherum gesagt: Bei einer kleinen Wohnung dauert es 22,5 Jahre, bis der Kaufpreis mit den Mieteinnahmen zurückgezahlt ist, bei einer großen 36,5 Jahre*.

Übersicht der Entwicklung von Immobilienpreisen

Machen Sie sich selbst ein Bild von der Entwicklung der Immobilienpreise für Wohnungen und Häuser in Frankfurt. Die Preise für Eigentumswohnungen in 2019 und 2020 haben wir hier tabellarisch für Sie zusammengefasst*:

Eigentumswohnungen

Immobilienpreisspiegel 2019:

Immobilienspiegel 2020:

Preise für Eigentumswohnungen 2019 vs 2020 (Preis pro m2)

Wie in der Übersicht zu erkennen ist, sind die Immobilienpreise für Wohnungen in Frankfurt, Hessen und Deutschland von 2019 bis 2020 gestiegen. Dabei fällt auf, dass die Preise für Eigentumswohnungen in Frankfurt besonders stark gestiegen sind im Vergleich zu den Preisen in Hessen. Der Preisanstieg für Eigentumswohnungen in Deutschland ist auf einem ähnlich hohen Niveau wie der Preisanstieg in Frankfurt. Außerdem sind die Preise für Eigentumswohnungen in Frankfurt, Hessen und Deutschland sowohl bei kleinen Wohnungen (30 m²), als auch bei großen Wohnungen (100 m²) gestiegen.

Der Anstieg der Immobilienpreise setzt sich auch bei der Betrachtung von Häusern fort. Auch hier haben wir die Preise für Häuser in 2019 und 2020 tabellarisch für Sie zusammengefasst:

Häuser

Immobilienpreisspiegel 2019:

Immobilienpreisspiegel 2020:

*Preise/m^2 

Preise für Häuser 2019 vs 2020 (Preise pro m2)

Es lassen sich bei Häusern sowohl geografisch als auch nach Größe der Immobilie die gleichen Trends feststellen wie bei den Preisanstiegen von Eigentumswohnungen. Umso wichtiger ist eine gute Immobilienfinanzierung, um ein Haus oder eine Wohnung in Frankfurt kaufen zu können.

Gründe für die Preissteigerungen für Haus und Wohnung in Frankfurt – Kann das so weitergehen?

Im Corona-Jahr 2020 sorgten Sonderfaktoren für eine hohe Immobiliennachfrage. So waren Zukunftsängste von Käufern im Krisenjahr ein Preistreiber und auch die Angst vor einer Wirtschaftskrise trieb so manchen Kleinanleger in den Immobiliensektor als sichere Option zum Vermögenserhalt.

Doch auch, wenn Frankfurter Immobilien im Vergleich zu Hessen und Deutschland relativ teuer sind, spricht einiges dafür, dass die Preise weiter steigen. Das strukturelle Defizit wirkt trotz geplanter Neubauprojekte als stützender Faktor. Nach wie vor besteht ein zu geringes Angebot für die hohe Nachfrage.

Ein nicht zu vernachlässigender Faktor für steigende Immobilienpreise ist darüber hinaus die expansive Geldpolitik der Notenbanken, die mit ihren Anleihekaufprogrammen auch im Jahr 2020 Rekordsummen an Liquidität in den Markt gepumpt haben. Wir gehen davon aus, dass diese mindestens noch 2021 noch weiter Liquidität bereitstellen müssen, um es den Regierungen zu erleichtern, mit Konjunkturprogrammen die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie abzumildern und die Wirtschaft zu stimulieren. Die Zinsen dürften wegen der weltweiten Rekordverschuldung außerdem dauerhaft niedrig und die Finanzierungskonditionen günstig bleiben, was für eine Immobilienfinanzierung in Frankfurt spricht.

Recht ruhig geworden ist es in Frankfurt rund um das Thema Brexit. Der erwartete Zustrom gut bezahlter Banker aus London an den Main ist weitgehend ausgeblieben, auch weil neue Stellen oft mit ansässigen Bankern besetzt werden, die sich bei der Deutschen Bank oder der Commerzbank verabschiedet haben.

Konditionen weiter verbessert

Die Zinsen für Finanzierungen sind laut Europace Trendbarometer im letzten Jahr noch einmal gesunken. Die Standardrate für einen Baukredit über 150.000 EUR mit 80 Prozent Beleihungsauslauf, 2 Prozent Tilgung und Sollzinsbindung von 10 Jahren betrug im November 2020 nur 375 Euro. Vor einem Jahr lag die Rate noch bei 384 Euro.

Trotz der erleichterten Bedingungen wählen Kreditnehmer jedoch nicht immer die optimalen Bedingungen für ihre Immobilienfinanzierung. Obwohl dank der niedrigeren Zinsen mehr Spielraum für eine höhere Tilgungsrate, eine schnellere Rückzahlung und geringere Gesamtzinsbelastung bliebe, ist die Bereitschaft mit der monatlichen Rate mehr zurückzuzahlen, im Jahresverlauf gesunken.

Der steigende Beleihungsauslauf zeigt außerdem, dass immer weniger Eigenkapital für den Erwerb eingesetzt wird. Das wirkt sich meist nicht nur negativ auf die Finanzierungskonditionen, sondern auch auf die Kreditlaufzeit und die Gesamtzinsbelastung aus. Hinsichtlich der Sollzinsbindung agieren Kreditnehmer rationaler. Sie wählen die Dauer, für welche der Zinssatz fest vereinbart ist, niedrig, um einen Aufschlag auf den Kreditzins zu vermeiden. Eine kluge Entscheidung, auch für die Immobilienfinanzierung in Frankfurt, wenn man in absehbarer Zeit eher nicht von Zinserhöhungen ausgeht.

Tipps für eine optimale Immobilienfinanzierung

Jede Immobilienfinanzierung ist von den individuellen Rahmenbedingungen der Kreditnehmer und Immobilie abhängig. Aber es gibt ein paar generelle Tipps, die übergreifend gelten:

• Setzen Sie Ihre Tilgungsrate hoch genug an
  Auch wenn eine niedrige Finanzierungsrate verlockend klingt, steigt mit geringerer Tilgung die Zinslast überproportional an.
• Lassen Sie sich Tilgungsoptionen für eine schnellere Rückzahlung einräumen
  Je früher Sie tilgen, desto mehr Zinsen können Sie sparen.
• Nutzen Sie staatliche und regionale Förderprogramme
  von der KfW, der WI-Bank oder zum Beispiel das Baukindergeld.
• Der niedrigste Zinssatz ist nicht immer der Günstigste
  Vergleichen Sie besser den Gesamtaufwand an Zinsen und eventuelle Zusatzkosten über die Laufzeit und sprechen Sie auch mit Ihrem Steuerberater, wie Sie Ihre Zinsaufwendungen steuerlich geltend machen können.
• Spielen Sie mit verschiedenen Sollzinsbindungen
  Diese fallen mit kürzerer Laufzeit niedriger aus. Für Beträge, die Sie binnen 10 Jahren tilgen können, müssen Sie sich keine teure Zinsbindung sichern.

Diese Tipps zur Immobilienfinanzierung gelten nicht nur für Immobilien in Frankfurt, sondern helfen Ihnen generell bei der Auswahl und Zusammensetzung Ihrer Finanzierung.

Fazit

Die Aussichten für ein Wachstum der Immobilienpreise in Zukunft sehen gut aus. Immobilien bleiben eine Interessante Möglichkeit, um Geld anzulegen und der Traum vom Eigenheim ist mit der richtigen Immobilienfinanzierung auch in Metropolen wie Frankfurt möglich.

Bei der Plutos Vermögensverwaltung AG bieten wir Ihnen als unabhängiger Finanzierungspartner einen bankenunabhängigen Konditionsvergleich und erstellen eine maßgeschneiderte Finanzierung unter Berücksichtigung öffentlicher Fördermittel.

Sie suchen nach einer professionellen Beratung für Ihre Immobilienfinanzierung in Frankfurt? Dann schauen Sie auf unserer Finanzierungs-Seite vorbei und vereinbaren Sie jetzt einen Termin mit einem unserer Experten.

* Angaben und Berechnungen basieren auf den Angaben auf www.wohnungsbörse.net

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