Die Immobilien im LEADING CITIES INVEST (ISIN DE0006791825, WKN 679182) wurden im vierten Quartal 2023 turnusmäßig neu bewertet. Die neuen Verkehrswerte führen am 25.11.2023 zu einem Kursverlust von 104,76 EUR auf 93,21 EUR je Fondsanteil (Differenz: 11,55 EUR, ca. 10 %).
Handlungsempfehlung von FondsSuperMarkt
Nach den uns vorliegenden Informationen mit Stand 28.11.2023 sehen wir keinen Handlungsbedarf für Anleger und empfehlen, den Fonds zu halten.
Wir erklären, wie es zu der Anpassung des Anteilwerts kam und warum ein Verkauf des Fonds derzeit nicht ratsam ist!
Warum ist der Kurs des LEADING CITIES INVEST am 25.11.2023 gefallen?
- Die Zinswende der Zentralbanken sorgt für ein schwieriges Immobilienmarktumfeld.
- Die Immobilienpreise sind niedriger als noch vor einem Jahr.
- Die externen Bewerter haben diese Situation in der turnusmäßigen Bewertung des vierten Quartals berücksichtigt und die Verkehrswerte des Immobilienportfolios insgesamt um rund 10 % reduziert.
- Der gefallene Buchwert der Immobilien wirkt sich auf den Fondsanteilspreis aus.
Wie ist der Immobilienfonds nach dem Kursrückgang zu bewerten?
Die Abwertungen im Immobilienbestand haben eine Anpassung beim Kurswert des LEADING CITIES INVEST zur Folge. Die Qualität des Immobilienportfolios bleibt davon jedoch unberührt, denn die Ertragslage der Immobilien ist unverändert gut:
- Der Fonds, den Sie wie ca. 14.000 andere Fonds über FondsSuperMarkt mit 100% Rabatt auf den Ausgabeaufschlag kaufen, ist in guten Lagen investiert. (Immobilienübersicht)
- Die Vermietungsquote entspricht mit 96 % unverändert einer Vollvermietung 96 % bei einem außerordentlich bonitätsstarken Mieterportfolio.
- Rund 40 % der Mieter ist die öffentliche Hand, die nahezu keinem Ausfallrisiko unterliegt. Insgesamt liegt die durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit im Mieterportfolio bei nur 0,4 %.
- Die Laufzeit aller Mietverträge beträgt rund sieben Jahre: Rund 45 % der Mietverträge laufen weit über das Jahr 2032 hinaus und sorgen so für Ertragsstabilität.
Die Anleger können daher aus heutiger Sicht wie gewohnt auch für das Geschäftsjahr 2023 mit einer attraktiven Ertragsausschüttung im Mai nächsten Jahres rechnen!
Was sind die Gründe für das Ergebnis der Immobilienbewertung im vierten Quartal 2023?
Der historisch schnelle Anstieg der Zinsen sorgt für ein schwieriges Immobilienmarktumfeld. Aufgrund eines reduzierten Transaktionsvolumens hat sich ein Immobilienmarkt mit deutlich niedrigeren Immobilienpreisen gebildet:
- Die Nachfrage nach Immobilien ist aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus europaweit um mehr als 60 % zurückgegangen.
- Immobilientransaktionen finden statt, aber auf einem deutlich geringeren Preisniveau. Im Jahresvergleich gibt es Preisunterschiede von rund 20 %, teilweise auch mehr.
- Die hohen Inflationsraten lassen zwar die Mieten im Portfolio des LEADING CITIES INVEST steigen, die Wertkorrekturen der Immobilien können sie aber nicht vollständig kompensieren.
- Die externen Bewerter berücksichtigen sinkende Kaufpreise und steigende Mieten in den aktuellen Wertfortschreibungen. Das Resultat sind Wertkorrekturen von insgesamt rund 10 % über das gesamte Immobilienportfolio des LEADING CITIES INVEST.
Warum haben die externen Bewerter nicht früher mit Wertanpassungen reagiert?
Seit Sommer 2022 hat die EZB in insgesamt zehn Zinsschritten die Leitzinsen erhöht. Als Reaktion auf die Zinswende ist insbesondere im Jahr 2023 das Transaktionsvolumen deutlich zurückgegangen. Gleichzeitig zeigen sich Auswirkungen der Zinswende auf die Kaufpreise von Immobilien auch erst mit etwas Verzug, da Transaktionen einige Wochen bis Monate in Anspruch nehmen. Trotz Rückgangs des Gesamtvolumens finden Immobilientransaktionen statt, inzwischen auf einem angepassten Marktniveau. Dieses haben die externen Bewerter nunmehr für die Bewertung im vierten Quartal 2023 herangezogen.
Die bis Ende des dritten Quartals 2023 durchgeführten Bewertungen der 41 Objekte im LEADING CITIES INVEST hatten keine gravierenden Wertanpassungen zur Folge, da Auf- und Abwertungen sich in den meisten Fällen ausgeglichen haben. Anteilpreiswirksame Verkehrswertanpassungen erfolgten in der jüngsten Vergangenheit am
- 26. September 2023 mit –0,20 EUR pro Anteil und
- 17. November 2023 mit –0,29 EUR pro Anteil.
Grundsätzlich gelten Bewertungsergebnisse der Immobilien so lange als nicht realisiert, bis Immobilienverkäufe stattfinden. Anders formuliert: Solange der Fonds die Immobilien nicht veräußert, haben diese korrigierten Werte also lediglich buchhalterischen Charakter. Dies bedeutet, dass aktuelle Abwertungen mit künftig möglichen Aufwertungen wieder ausgeglichen werden können.
Erwarten Sie weitere Abwertungen im Immobilienbestand?
Die Bewertung der Immobilien erfolgt ausschließlich durch externe Bewerter, d. h. durch unabhängige, auf Immobilienbewertung spezialisierte Sachverständige. Daher kann die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) KanAm Grund hinsichtlich zukünftiger Bewertungen der Objekte im LEADING CITIES INVEST keine werthaltige Aussage treffen. Mit der Bewertung der Fondsobjekte im vierten Quartal 2023 haben die externen Bewerter das aktuelle Marktniveau im Immobilienportfolio des LEADING CITIES INVEST reflektiert.
Ist mit einer Aussetzung der Anteilrücknahme zu rechnen?
Durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) wurden im Jahr 2013 für neu ausgegebene Anteile Mindesthalte- und Kündigungsfristen von 24 bzw. zwölf Monaten eingeführt, die plötzliche und unerwartete Rückgaben ausschließen sollen. Mit der Auflage des LEADING CITIES INVEST im Jahr 2013 haben alle Anteile – neben der Mindesthaltedauer – die einheitliche Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
Zur Liquiditätsbeschaffung können Immobilien veräußert werden. Sollten diese Maßnahmen zur Liquiditätssteuerung nicht ausreichen, ist eine Anteilrücknahmeaussetzung für offene Immobilienfonds grundsätzlich möglich.
LEADING CITIES INVEST jetzt verkaufen?
Wie auch bei anderen Assetklassen können Anleger Anteile an offenen Immobilienfonds erwerben, diese aber auch wieder zurückgegeben. Mittelrückgaben (Fondsverkäufe) können jedoch negative Auswirkungen auf Anteilpreis und Anlageergebnis haben:
- Übersteigen die Rückgaben die Zuflüsse z.B. in Form von Mieten, reduziert sich die Fondsliquidität.
- Zusätzliche Immobilienverkäufe zur Liquiditätsbeschaffung würden notwendig werden.
- Immobilienverkäufe verursachen (Transaktions-)Kosten, die die Fondsperformance belasten, sofern diese Kosten nicht durch das Verkaufsergebnis gedeckt werden können.
- Ein Verkauf mit Veräußerungsverlust ist aufgrund der neuen verringerten Verkehrswerte im aktuellen Marktumfeld möglich.
- Weitere Anteilpreisreduzierungen sind dann nicht auszuschließen.
- Der LEADING CITIES INVEST verfügt über ein qualitativ hochwertiges Immobilienportfolio, das langfristig stabile Erträge erwirtschaften soll. Ungeplante Immobilienverkäufe infolge von Anteilrückgaben verändern die ausgewogene Portfoliostruktur.
Beachten Sie, dass Rückgabeerklärungen von Anteilen an offenen Immobilienfonds (Verkaufsaufträge) unwiderruflich sind und aufgrund der 12-monatigen Kündigungsfrist erst frühestens ein Jahr nach Auftragserteilung durchgeführt werden. Auch bei einer Verkaufsorder partizipieren Sie also selbst noch viele weitere Monate an der Wertentwicklung.
Kann der KanAm LEADING CITIES die bereits erteilten Verkäufe für die kommenden 12 Monate bedienen?
Aktuell beträgt die Liquiditätsquote 9,3 % (Stand 24. November 2023). Für die bis zum aktuellen Zeitpunkt vorliegende Anteilrückgaben wird der Fonds über ausreichend Liquidität verfügen und dafür auch einzelne Verkäufe zur Liquiditätsbeschaffung umsetzen. Für etwaige zukünftige unwiderrufliche Anteilrückgaben von Anlegern würden zusätzliche Immobilienverkäufe notwendig, was negative Auswirkungen auf die Fondsperformance haben könnte.
LEADING CITIES INVEST jetzt kaufen?
Mittelzuflüsse (Käufe) können positive Auswirkungen auf den Anlageerfolg haben:
- Mit den Zinspausen der Zentralbanken stabilisieren sich die Marktaussichten. Bis zum Anstieg des Transaktionsvolumens auf das Niveau der Vorjahre erwarten Marktteilnehmer gute Kaufgelegenheiten.
- Mit neuen Mittelzuflüssen kann der LEADING CITIES INVEST im aktuellen Markt auch als Käufer auftreten. Anleger können so an künftigen Marktchancen partizipieren. Immobilien können ggf. zu günstigeren Preisen und höheren Renditen erworben werden. Dies kann sich dann positiv auf den künftigen Anlageerfolg des LEADING CITIES INVEST auswirken.
Der Einstieg in den Immobilienfonds bietet derzeit durchaus Chancen! Den Fonds zu halten oder zu kaufen wirkt sich eher positiv auf die zukünftige Wertentwicklung aus. Achten Sie auf möglichst niedrige Kosten beim Einstieg: Anleger, deren Depots über FondsSuperMarkt vermittelt werden, kaufen den LEADING CITIES INVEST dauerhaft mit 100% Rabatt auf den Ausgabeaufschlag!
Fazit: KanAm Leading Cities nicht verkaufen
Wer jetzt seine Fondsanteile am LEADING CITIES INVEST verkauft, realisiert die jüngste Abwertung der Immobilien und macht aus einem buchhalterischen einen realen Verlust. Die Chancen, dass der Verlust wieder ausgeglichen wird, stehen aus unserer Sicht gut, da der Kursrückgang auf die aktuelle Situation am Immobilienmarkt zurückzuführen ist und nicht auf einen Fehler des Fondsmanagements. Wie beschrieben setzt das Fondsmanagement seine Anlagestrategie unseres Erachtens weiterhin gut um. Sofern die Immobilien im Portfolio gehalten werden können - und das liegt hauptsächlich in der Hand der Anleger -, hat die Wertberichtigung nur buchhalterische Auswirkungen. Das Immobilienportfolio kann dann wie bisher in gewohntem Maße Mieterträge erwirtschaften und bei einer Erholung der Immobilienpreise können die jüngsten Abwertungen auch wieder ausgeglichen werden.
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Rechtliche Hinweise
Diese Meldung stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die in dieser Mail enthaltenen Einschätzungen und Prognosen beruhen auf sorgfältigen Recherchen, jedoch kann die KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH für die Richtigkeit keine Gewähr übernehmen. Steuerliche Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage aus. Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen des Anlegers ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein. Die historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung. Für den Erwerb von LEADING CITIES INVEST-Anteilen sind ausschließlich der Verkaufsprospekt mit den Vertragsbedingungen sowie die wesentlichen Anlegerinformationen (Key Investor Document) maßgeblich. Diese Unterlagen sind kostenlos bei der KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Große Gallusstraße 18, 60312 Frankfurt am Main und der Verwahrstelle M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA in Hamburg erhältlich.
