Die „6,75%-RAMFORT-Anleihe“
In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,75%-Anleihe der RAMFORT GmbH (WKN A3H2T4) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.
Sehr starkes Wachstum ab dem Jahr 2019
Im zuletzt veröffentlichten Jahresabschluss 2019 der RAMFORT GmbH bilanzierte sie bei 7,9 Mio. Euro Eigenkapital Aktiva in Höhe von 12,0 Mio. Euro. Die in der RAMFORT angewendete Einkaufsstrategie ist es, zu mindestens 50% vermietete Immobilien mit einem stabilen, positiven Cash Flow ab Baujahr 1995 in prosperierenden Städten mit einem durch die RAMFORT abzubauenden Investitionsbedarf zu erwerben. Hierdurch soll unserer Auffassung nach ein guter Kompromiss zwischen Wertschöpfungspotentialen in der Zukunft und möglichst früher sowie möglichst vollständiger Abdeckung der Kapitalkosten durch Mieteinnahmen realisiert werden.
Entsprechend dieser Strategie hat die Emittentin am 14.10.2020 den Erwerb des „Airport City Bremen“ Projektes mit rund 39.000 qm Gewerbeflächen für einen Gesamt-Kaufpreis inklusive Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 67,8 Mio. Euro mit einem Leerstand von 29% beurkundet. Hier wurden in 28199 Bremen die Otto-Lilienthal-Str. 16A, 22, 23, 23A sowie in 85716 Unterschleißheim die Ohmstr. 1 in einer „Kaufpreistranche I“ über 33,8 Mio. Euro erworben, für die bereits Finanzierungsmittel seitens Banken über insgesamt 31,5 Mio. Euro zur Verfügung gestellt wurden. Die Kaufpreise für die Tranche I sind bereits im Geschäftsjahr 2020 geflossen und der wirtschaftliche Übergang des Eigentums ist ebenfalls in 2020 erfolgt.
In einer Kaufpreistranche II wurden für rund 34,0 Mio. Euro in 28199 Bremen die Otto-Lilienthal-Str. 25, 27 29 sowie das Hybrid-Objekt Otto-Lilienthalstr. 19 / Flughafenallee 3 erworben, für die bereits 1,55 Mio. Euro angezahlt wurden und weitere Finanzierungsmittel seitens Banken über 26 Mio. Euro bestehen, um die sieben Monate nach Beurkundung fällige zweite Kaufpreistranche im Geschäftsjahr 2021 zu bezahlen.
Mittelverwendung und Ausblick
Mit den Mitteln der Anleihe sollen die Mitte Mai 2021 fälligen Restkaufpreise sowie ein Teil der zukünftig noch anfallenden Refurbishment-Kosten zur Umsetzung der geplanten Vollvermietung finanziert werden.
Nach Auskunft des Managements verfügt die RAMFORT beim beurkundeten Immobilienvermögen und nach vollständigem Übergang des Eigentums über eine gesamte Jahres-Netto-Kaltmiete (JNKM) in Höhe von 3,43 Mio. Euro. Nach unseren Berechnungen ist diese JNKM im Finanzierungsmix mit den vergleichsweise günstigeren Bankenfinanzierungen ausreichend, um bei einem angenommenen platzierten Emissionsvolumen von 10 Mio. Euro die Finanzierungskosten in voller Höhe zu leisten und darüber hinaus bereits erste Tilgungsleistungen gegenüber Banken zu erbringen.
In Verbindung mit dem Wertsteigerungspotential durch den 29%-igen Leerstandsabbau, Wertsteigerungen durch die Umsetzung von Refurbishment-Maßnahmen sowie Finanzierungsgewinne durch die zukünftige Prolongation der Bankenfinanzierungen mit verbesserten Beleihungsausläufen sehen wir ein gutes Potential für den weiteren Bestandsaufbau bei der RAMFORT GmbH.
Quick-Check Nachhaltigkeit durch imug | rating*
Das Unternehmen verstößt nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien. Die Anleihe ist für die von der KFM Deutsche Mittelstand AG initiierten Fonds investierbar.
6,75%-RAMFORT-Anleihe mit Laufzeit bis 2026 und grundpfandrechtlicher Besicherung
Die nicht nachrangige und besicherte Mittelstandsanleihe der RAMFORT GmbH mit einer Laufzeit von fünf Jahren (Laufzeit 15.03.2021 bis 15.03.2026) ist mit einem Zinskupon in Höhe von 6,75% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 15.03. und 15.11.) ausgestattet. Im Rahmen der Emission werden bis zu 10 Mio. Euro (mit Aufstockungsoption) mit einer Stückelung von 1.000 Euro zur Zeichnung angeboten.
Die Anleihe ist nach Wahl der Emittentin ab 15.03.2023 zu 103%, ab 15.03.2024 zu 102% und ab 15.03.2025 zu 101% des Nennbetrages vorzeitig kündbar. Die Emittentin verpflichtet sich, die Ansprüche der Anleihegläubiger durch Buchgrundschulden auf im Eigentum der Emittentin oder Tochtergesellschaften der Emittentin stehenden Grundstücken zu Gunsten eines Treuhänders zu besichern. Die Sicherungsrechte sind bei der Emission der Schuldverschreibungen noch nicht bestellt, sondern werden aus noch zu erwerbenden Immobilien gewährt. Die Sicherungsrechte werden dabei nachrangig im zweiten oder dritten Rang nach den vorrangig finanzierenden Banken und anderen Finanzierern stehen. Die Höhe der Grundschulden wird insgesamt mindestens einem Betrag in Höhe der Summe der von den Anleihegläubigern tatsächlich geleisteten Einlagen entsprechen. Die Sicherungsrechte werden zusammen mit anderen an der jeweiligen Immobilie bestellten Sicherheiten maximal dem jeweiligen Kaufpreis zzgl. der Kaufpreisnebenkosten der jeweiligen Immobilie entsprechen. Darüber hinaus verpflichtet sich die Emittentin in den Anleihebedingungen zu einer Ausschüttungsbeschränkung sowie zu umfassender Transparenz. Die Schuldverschreibungen werden voraussichtlich am 15.03.2021 in den Open Market an der Frankfurter Wertpapierbörse einbezogen.
Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem Ausblick
Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Aufgrund der Fokussierung auf bereits zum Einkaufszeitpunkt vorliegende stabile, positive Cash Flows, die sämtliche Zinszahlungen abdecken, schätzen wir die Ausgangsbasis für die Umsetzung des Geschäftsmodells mit den geplanten Realisierungen der Wertsteigerungspotentiale als sehr gut ein. Die mit den letzten Beurkundungen bereits jetzt schon erreichte Größe der RAMFORT-Gruppe und Komplexität der Finanzierungsstrukturen macht es unserer Einschätzung nach erforderlich, zukünftig einen Konzernabschluss zu erstellen, um weiteren potentiellen Kapitalgebern einen besseren Einblick in die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der RAMFORT-Gruppe zu ermöglichen und somit das weitere Wachstum zu unterstützen.
In Verbindung mit der Rendite von 6,86% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100% bei Berechnung bis zum Ende der Laufzeit am 15.03.2026) wird die 6,75%-RAMFORT-Anleihe (WKN A3H2T4) als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet.
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