Immobilien und Inflation

Plutos Vermögensverwaltung AG - Aktuelles vom 05.10.2022

Immobilien stehen bei Vermögenden ganz oben auf der Liste inflationssicherer Anlagen. Nicht das Eigenheim, sondern Renditeimmobilien eignen sich besonders gut als Inflationsschutz. Wir erklären, was Sie bei Immobilien als Inflationsschutz beachten müssen und ob sich eine Investition jetzt noch lohnt.

Geldwerte verlieren in einer Inflation an Wert, Sachwerte bieten dagegen einen gewissen Inflationsschutz. Als Immobilienbesitzer können Sie sich die Vorteile der wachsenden Geldentwertung zunutze machen, dafür ist jedoch nicht jede Immobilie geeignet. Welche Immobilien den besten Inflationsschutz bieten, wieso Besitzer vermieteter Immobilien doppelt von Preissteigerungen profitieren und warum Sie Ihre Immobilie am besten fremdfinanzieren sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inflation lässt sich nicht aufhalten

Weltweit ist eine steigende Inflation zu beobachten, die Verbrauchern mehr und mehr Sorge bereitet. In Deutschland liegt die Inflationsrate seit über einem halben Jahr deutlich über 7 % und damit weit über dem von der EZB angestrebten Ziel von 2 %, welches für Geldwertstabilität steht. Auslöser gibt es viele, zum Beispiel die durch den Krieg in der Ukraine steigenden Energiepreise oder die seit der Corona-Pandemie beeinträchtigten Lieferketten. Ursächlich für die hohen Teuerungsraten ist jedoch die lockere Geldpolitik der Zentralbanken, die seit dem Beinahe-Zusammenbruch der Eurozone 2012 fleißig Geld drucken und in den Wirtschaftskreislauf bringen, um Staaten und Unternehmen unter die Arme zu greifen.

Die entschlossenen Zinsschritte von Fed und EZB haben die Teuerung zwar kurzfristig gebremst, können die in Umlauf gebrachten Geldmassen aber nicht so schnell wieder zurückholen. Viele Experten gehen davon aus, dass sich ein dauerhafter Inflationstrend etabliert hat und Verbraucher auch in Zukunft weiter mit erhöhten Inflationsraten rechnen müssen.

Was Inflation mit unserem Vermögen macht

Wenn Notenbanken zu viel Geld drucken, führt dies dazu, dass die Geldmenge im Umlauf steigt. Wenn dabei aber das Gesamtangebot von Gütern, das wir mit diesem Geld erwerben, gleichbleibt, steigen die Preise. Die Folge: Geldwerte wie Bargeld und Kontoguthaben verlieren an Wert, wir können damit schließlich weniger erwerben als vor dem Preisanstieg. 

Während bei einer Inflation Geldwerte an Wert verlieren, steigen andere Wirtschaftsgüter dagegen im Preis. Besonders drastisch fallen diese Preissteigerungen bei knappen oder stark nachgefragten Produkten aus, also zum Beispiel Energie, Rohstoffe wie Gold oder Öl und Immobilien. Solche Sachwerte sind bei Anlegern deswegen in Inflationszeiten seit jeher geschätzt. Anders als Geld können diese nicht beliebig vermehrt werden und bieten deswegen einen gewissen Schutz vor der Inflation. Nicht alle Sachwerte eignen sich für jeden gleichermaßen als Inflationsschutz. Aktien bieten als Sachwert zwar langfristig einen Schutz vor Geldentwertung, unterliegen jedoch einem Kursrisiko. Kunst oder Oldtimer sind zwar knappe und preisstabilere Güter, doch nur echte Liebhaber zahlen auch in Inflationszeiten den Preis, den das Stück wert ist. Eine der beliebtesten inflationssicheren Anlagen sind Immobilien.

Wie sich die Inflation auf Immobilien auswirkt

Auf Immobilien haben Preissteigerungen während einer Inflation gleich einen doppelten Effekt: Immobilienpreise verzeichnen normalerweise Wertzuwächse während einer Inflation, denn Wohnraum ist ein knappes und begehrtes Gut. Hinzu kommt: Mit zunehmender Teuerung steigen auch die Mieten. Immobilienbesitzern kommen Inflationseffekte unter Umständen also zweimal zugute: Ihr Eigentum wird wertvoller und über steigende Mieteinnahmen können sie der Geldentwertung entgegenwirken.

Noch interessanter wird es, wenn eine Fremdfinanzierung im Spiel ist. Denn während der Preis der finanzierten Immobilie von der Geldentwertung profitiert, werden die Schulden durch die Inflation entwertet. Und zwar dann bzw. so lange wie die Inflationsrate höher ist als der Kreditzins. Dann zahlen Kreditnehmer weniger Geld zurück, als sie von der Bank erhalten haben. Dies ist allerdings nur mit Annuitätendarlehen der Fall, bei denen die niedrigen Zinsen für eine möglichst lange Zeit festgeschrieben werden. Darlehensverträge mit variablen Zinsen profitieren nicht von der Inflation.

Nicht jede Immobilie schützt gleich gut vor Inflation

Wie gut eine Immobilie die Inflation ausgleichen kann, hängt von der Art der Immobilie ab und wie sie genutzt wird. Der große Vorteil einer selbst genutzten Immobilie: Eigenheimbesitzer müssen keine Miete zahlen und sind von inflationsbedingten Mietsteigerungen nur bei Neben- und Betriebskosten betroffen. Einen gewissen Inflationsschutz haben sie durch mögliche Wertsteigerungen der Immobilie. Besser sieht es bei vermieteten Immobilien aus. Bei Renditeobjekten können die Besitzer die Inflation über ansteigende Mieteinnahmen und Wertsteigerungen des Objekts ausgleichen. Das gilt zumindest, wenn keine inflationsindexierten Mieten vereinbart sind, wie es bei Gewerbeimmobilien üblich ist.

Neue Immobilien schützen übrigens besser vor Inflation als alte oder sanierungsbedürftige. Denn auch die Kosten, die bei der Renovierung anfallen, können über die Dauer der Bauarbeiten aufgrund der Inflation steigen.

Fazit: Lohnt es sich jetzt noch eine Immobilie als Inflationsschutz zu erwerben?

Vor allem mit Renditeimmobilien können Anleger sich vor der Inflation schützen und gleichzeitig Vermögen aufbauen. Diese profitieren durch Wertsteigerungen und steigende Mieteinnahmen gleich doppelt von steigenden Preisen. Immobilienbesitzer, die ihr Objekt zudem über ein Darlehen finanzieren und dabei auf eine lange Zinsfestschreibung achten, können sich gleichzeitig die Entwertung ihrer Schulden zunutze machen.
 

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