Warum trotz Krise eine Fortsetzung der Erfolgstory auf dem US-Immobilienmarkt zu erwarten sein dürfte
Die wirtschaftlichen Konsequenzen der aktuellen geopolitischen und wirtschaftlichen Neuausrichtung der Welt lassen auch die generell starke US-Wirtschaft nicht unberührt. Doch während in Europa die hohe Inflation vor allem durch die Energiekostenverteuerung betroffener Vorprodukte importiert wurde und mit Mitteln der Geldpolitik schwer bekämpft werden kann, ist ein weit größerer Teil der ähnlich hohen US-Inflation konjunkturell nachfrageinduziert. Der Energie- und Kostenaspekt spielt hier nur eine geringere Rolle. Zudem sind die USA weitgehend autark und profitieren derzeit vom weltweit gestiegenen Kostenniveau. Damit sollte die Gemengelage, die in Europa zu einer längeren Anpassungsrezession führen kann, nicht auf die USA übertragen werden. Vielmehr bietet sich jetzt sogar die Möglichkeit, Assetklassen in den USA zu identifizieren, die von dieser Gesamtlage profitieren. Hierzu zählt insbesondere das Segment US-Mietwohnimmobilien, das sowohl von gesellschaftlichen Änderungen in Folge der Finanzkrise als auch von der US-Demographie und der US-Mietgesetzgebung beeinflusst wird. Hinzu kommt eine sich ändernde Zinssituation und die dadurch immer schwierigere Finanzierung von Wohneigentum, auch für gut verdienende Einkommensklassen. Das führt zu anhaltend erhöhter Mietnachfrage – und entsprechend attraktiven Chancen für deutsche Anleger.
USA: Mietwohnen als nachhaltiger Trend
Bei steigenden Zinsen und Baukosten wird der Erwerb von Eigentum für viele US-Amerikaner unerschwinglich, so dass sie als Käufer von der Bildfläche verschwinden und nun als Mieter in Erscheinung treten. Dabei zeichnete sich das Mieten per se schon in den letzten Jahren als Trend in den USA ab. Vor allem die jüngeren Amerikaner wollen lieber zur Miete wohnen, um unabhängig zu bleiben und flexibel auf die Anforderungen der modernen Arbeitswelt reagieren zu können. Daneben entdecken viele über 50jährige die Vorteile des Mietwohnens und tauschen ihre zu groß gewordenen Familienhäuser gegen stadtnahe komfortable Mietapartments. Diese Trends erhöhen aktuell den Druck auf die Mietmärkte und lassen die Mietpreise steigen.
US-Demografie: Treiber der Mietnachfrage
Unter den westlichen Industrienationen weisen die USA aufgrund der hohen Immigrationszahlen die stärkste demografische Wachstumsperspektive auf. Und sie verfügen mit 65,4 % zugleich über einen hohen Anteil von Personen im erwerbsfähigen Alter. Durch
die günstige Bevölkerungsstruktur wird dieser Anteil auch in Zukunft hoch bleiben gegenüber anderen Ländern der OECD oder der G20. Mehr berufstätige Menschen fragen auch mehr Wohnungen nach. Allein 2020 kamen 3 Mio. neue Haushalte hinzu, ein Anstieg von etwa 2,4 %. Der größte Bedarf an neuem Wohnraum entsteht bei den sogenannten „Millenials“, den heute rund 20- bis 40jährigen. Damit wird die Nachfrage nach Mietwohnungen dieser Bevölkerungsgruppe auch auf lange Sicht marktrelevant bleiben.
US-Mietgesetzgebung: Komfortabler „Inflations Hedge“
Das vergleichsweise liberale Mietrecht sowie kurze Vertragslaufzeiten machen eine Anpassung der Mieten an das Marktniveau in den USA recht schnell möglich. Investoren bieten sich damit attraktive Ertragsgrundlagen und Inflationsschutz. Traditionell werden Wohnungsmietverträge in den USA jährlich angepasst. Diese kurzen Mietzeiten entsprechen der amerikanischen Mentalität, beide Seiten sind darauf eingestellt und entsprechend flexibel.
Einkommenstarke Haushalte erhöhen Mietnachfrage
Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen beruht vor allem darauf, dass zunehmend einkommensstarke Haushalte auf den Mietmarkt drängen. Für sie hat sich der Immobilienerwerb in den vergangenen Jahren stetig erschwert. Die Zahl der Mieterhaushalte mit einem Einkommen über 75 000 US Dollar hat sich beispielsweise in dem Zeitraum 2010 bis 2019 mehr als verdoppelt. Eine weitere Zunahme wird erwartet. Insbesondere verstärkt auch der Homeoffice-Trend den Fokus auf hochklassigen, möglichst großzügigen Wohnraum mit entsprechender IT-Infrastruktur und Gemeinschaftseinrichtungen, die das Arbeiten im Homeoffice attraktiver machen.
US-Binnenmigration: Mietnachfrage an der Ostküste und im Sunbelt
Das Bevölkerungswachstum der USA wird sich mittelfristig auf den Sunbelt und die Ostküste konzentrieren, was unter anderem an niedrigeren Lebenshaltungskosten, günstigen steuerlichen Rahmenbedingungen und guten klimatischen Bedingungen liegt. Das sollte auch in Zukunft zu einer weiter steigenden Nachfrage nach Wohnraum im Sunbelt oder an der Ostküste führen. Laut Prognosen von Moody's Analytics für den Zeitraum 2021 bis 2025 werden 16 von 20 der Metropolregionen mit dem höchsten Bevölkerungszuwachs innerhalb des Sunbelts liegen.
Fazit
Bislang hat die US-Wirtschaft noch in jeder Krise einen erstaunlich schnellen Turnaround vollzogen. Für die kommenden Jahren dürfte auf dem US-Immobilienmarkt den Daten zufolge eine Fortsetzung seiner Erfolgsstory zu erwarten sein. Der US-Mietwohnmarkt wird dabei wohl weit vorne mitspielen...
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